Sovittelutoimistoon jätetty ehdotus

HurissaloTalo on aikoinaan hankittu kylän ja sen asukkaiden harrastustoiminnan ja muun yhteisöllisen toiminnan ja käytön tarpeisiin. Jotta talon käyttötarkoitus toteutuisi ja talon ylläpito hoituisi asianmukaisella tavalla, tulee talon osaomistajien päästä yksimielisyyteen tavoista, joilla asioita hoidetaan ja toimintaa kehitetään. Tämän lisäksi on varmistettava. että asiakasrajapinnassa toimivat henkilöt ovat yhteistyökykyisiä ja palveluhenkisiä osaajia.

Ratkaisuna tilanteeseen esitämme ensisijaisesti, että omistusmuoto muutetaan kiinteistöyhtymästä osakeyhtiöksi, jolloin yhtiölaki määrittäisi päätöksentekojärjestyksen ja antaisi eväitä myös toiminnan organisoimiseksi.

Toissijainen vaihtoehto on se, että osaomistajien kesken tehdään yhteisomistusta koskeva sitova sopimus, jossa määritellään yhteisesti kiinteistöyhtymän taloutta, hallintoa ja päätöksentekoa koskevat asiat sekä sovitaan tavasta, jolla päivittäinen kiinteistöyhtymän toiminta saadaan sujumaan kitkattomasti.

Mikäli sovittelussa päädyttäisiin yhteisomistusta koskevan sopimuksen solmimiseen, tulee sopimuksen sisältää ainakin seuraavat asiat:

1. Kiinteistöyhtymän taloutta koskevat asiat

• Koska kyseessä on kiinteistöyhtymä, on luonnollista, että sen varainhankinta perustuu kiinteistön vuokraamiseen ja siitä saataviin tuloihin.
• Yhdistykset, jotka ovat pääsääntöisiä käyttäjiä, voisivat jatkossa maksaa osuutensa ylläpitokuluista vuokrana (tai osuusmaksuna), joka perustuu todellisten ylläpitokulujen ja kiinteistöyhtymän muiden vuokratulojen väliseen erotukseen.
• Maksu voitaisiin suorittaa kiinteistöyhtymälle esim. puolivuosittain, mutta maksun kokonaismäärä hyväksyttäisiin kuitenkin etukäteen kerran vuodessa omistajien kokouksessa budjetin hyväksynnän yhteydessä.
• Maksuliikennettä ei yhdistettäisi mihinkään yhdistysten järjestämään yksittäiseen tapahtumaan tai muihin yhdistysten omiin toimintoihin tai varainkeräyksiin, vaan kyse on selkeästä vuokrasta, jolla talon ylläpitokuluja katetaan ja jota vastaan omistajilla on oikeus käyttää omistamaansa omaisuutta oman toimintansa edellyttämällä tavalla.
• Investointien osalta toimittaisiin siten, että omistajien kokouksissa hyväksyttäisiin vuosittain investointisuunnitelma, joka sisältää myös rahoitussuunnitelman ja näin he, jotka rahoittavat investointia, ovat myös hyväksyneet rahoitussuunnitelman etukäteen.
• Kaikkia osaomistajia kohdeltaisiin sekä ylläpito- että investointikustannusten osalta tasapuolisesti, samalla tavalla, ja maksun suuruudet määräytyisivät omistusosuuden mukaisesti.

2. Yhtymän hallintoa koskevat asiat

• Kiinteistöyhtymän hallinto rakennetaan kaksitasoiseksi siten, että hallinnon muodostavat kaikista osaomistajista muodostuva omistajien kokous ja talon operatiivisesta toiminnasta huolehtiva talon hoitoryhmä, johon kuuluu kaksi edustajaa kustakin omistajaryhmästä ja jonka toimikausi olisi esim. 2 vuotta. (Omistajaryhmillä tarkoitetaan tässä tapauksessa harrastajateatteria, kyläyhdistystä ja yksityisiä omistajia).
• Omistajien kokouksen tehtävä on päättää suuremmista toimintalinjauksista, budjetista, investoinneista ja tilojen vuokratasosta. 
• Talon hoitoryhmä puolestaan vastaisi kiinteistön kunnon ja arvon säilyttämiseksi vaadittavasta ylläpidosta ja huollosta sekä tilojen markkinoinnista vuokrauksesta sekä omistajien kokouksen hyväksymien vuosisuunnitelmien toteuttamisesta. Hoitoryhmällä olisi oikeus tarvittaessa täydentää osaamistaan ulkopuolisilla jäsenillä tai käyttää ulkopuolisia palveluja.
• Päätöksenteko molemmissa elimissä perustuisi enemmistöpäätöksiin lukuun ottamatta joitakin erityiskysymyksiä (kuten tämän sopimuksen muuttaminen), joihin edellytetään ¾ määräenemmistöä. Molemmissa kokouksissa läsnäolevat ovat äänioikeutettuja omistuksensa mukaisessa suhteessa.

3. Osuuksien myyntiä koskevat asiat

• Sopimukseen sisällytettäisiin lunastuslauseke, jonka mukaisesti osaomistajilla on suuruusjärjestyksensä mukainen etuosto-oikeus muihin omistusosuuksiin, jotka tulevat myyntiin.
• Lisäksi yhteisomistussopimuksessa sovittaisiin siitä, miten yhtymä tarvittaessa puretaan tai toimitaan tilanteessa, jossa joku osaomistajista haluaa luopua omistuksestaan, eivätkä muut osaomistajat ole halukkaita lunastamaan vapautuvia omistuksia.

4. Sopimuksen sitovuus

• Uusi sopimus tulee kumoamaan aiemmat käytännöt ja täydentämään aikaisemmin avoimia ja ratkaisemattomia asioita sekä luo uusia käytäntöjä, jonka vuoksi jokaisen osaomistajan on hyväksyttävä uusi sopimus allekirjoituksellaan. Sopimus sitoo myös mahdollisia uusia omistajia, joka tarkoittaa sitä, että osuutensa myyvä osaomistaja on velvollinen liittämään yhteisomistusta koskevan sopimuksen kauppakirjan liitteeksi.

Muut sovitteluun liittyvät asiat

• Koska yhteisomistussopimuksessa ei voida määritellä osaomistajien toimintaa muuta kuin siltä osin, kun se koskee yhteisesti omistettua omaisuutta, on kaikkien osaomistajien sitouduttava myös muulla tavoin toimimaan sekä kiinteistön että yhteisön kokonaisedun mukaisesti.
• Käytännössä tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että yhteistyötä tehdään rakentavassa ja tulevaisuuteen suuntaavassa hengessä, jolloin kukin yksittäinen henkilö ottaa vastuun omasta toiminnastaan ja selvittää esim. henkilökohtaiset asiansa niiden kanssa, keitä asia koskee, eikä tuo henkilökohtaisia antipatioitaan tai sympatioitaan kiinteistöyhtymään ja sen asioiden hoitoon.
• Kukin omistajataho voi vaikuttaa yhteistyön edistämiseen myös siten, että valitsee yhteistyöelimiin keskuudestaan edustajat, jotka sitoutuvat toimimaan asioista neuvotellen ja yhteistä etua ajaen.
• Sovittelun aikana tulisi myös keskustella siitä, miten riidan aikana tehdyt teot kuten erilaiset valitukset, kantelut, tutkintapyynnöt ym. saadaan käsiteltyä niin, että niistä ei muodostu esteitä tulevan yhteistyön rakentamisessa.